2. Сделка купли-продажи недвижимости,
                 совершенная лицом, не наделенным
           собственником правом на ее отчуждение, в силу
             ст. 168 ГК РФ признается недействительной

                       (И з в л е ч е н и е)


     Прокурор Хостинского  района  г.  Сочи  обратился  в   суд   с
заявлением   в   интересах   Багдасарян  к  Зорогляну  о  признании
недействительным на  основании  ст.ст.    167-169  ГК  РФ  договора
купли-продажи   квартиры   в   доме   в  г.  Сочи,  пос.  Кудепста,
удостоверенного  14  августа  1996  г.   нотариусом   г.   Сочи   и
зарегистрированном БТИ г.  Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то,
что договор заключен неустановленным лицом,  без согласия и  ведома
собственника квартиры Багдасарян.
     Багдасарян заявление поддержала,  предъявив иск  к  покупателю
квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора
и об устранении препятствий в пользовании квартирой.
     Дело неоднократно    рассматривалось    различными   судебными
инстанциями.
     Решением Хостинского  районного суда г.  Сочи (оставленным без
изменения судебной коллегией по  гражданским  делам  Краснодарского
краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано.
     Заместитель Председателя  Верховного  Суда   РФ   в   протесте
поставил  вопрос  об  отмене  судебных  решений ввиду неправильного
применения и толкования норм материального права.

     Президиум Краснодарского   краевого  суда  18  марта  1999  г.
протест удовлетворил, указав следующее.
     Принимая решение  по  делу,  суд первой инстанции считал,  что
договор заключен с соблюдением письменной формы,  зарегистрирован в
установленном порядке,  Зороглян - добросовестный приобретатель,  в
связи с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество.
     Между тем  данные выводы основаны на неправильном применении и
толковании норм материального права.
     В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права
владения,  пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе
право отчуждать его в собственность другим лицам.
     Исходя из этого и положений п.  1 ст.  454 ГК РФ,  по договору
купли-продажи продавцом, т. е.  стороной, обязующейся передать вещь
(товар)  в  собственность  другой   стороне   (покупателю),   может
выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он
передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
     Согласно ст.   550   ГК   РФ   договор   продажи  недвижимости
заключается в письменной форме путем составления одного  документа,
подписанного сторонами (п.  2 ст. 434). Несоблюдение формы договора
продажи недвижимости влечет его недействительность.
     Как установил суд,  собственник квартиры Багдасарян упомянутый
договор о ее продаже не подписывала,  участия в его  заключении  не
принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала.
     При таком  положении  вывод   суда   о   законности   договора
купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная
лицом,  не являющимся собственником,  не признаваемым  стороной  по
договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм
закона - в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.
     Последствия  недействительности   такой  сделки  предусмотрены
ст. 167 ГК РФ, в силу которой ответчик обязан возвратить полученное
им имущество в натуре. Истица  денежных сумм по сделке не получала,

обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в удовлетворении
требований  Багдасарян  об  устранении  препятствий  в  пользовании
квартирой также нельзя признать законным.
     Истица не  лишена  возможности  судебной  защиты  своего права
способом,  избранным  на  основании  ст.  12  ГК  РФ  -  применение
последствий  недействительности  ничтожной сделки,  и в том случае,
если приобретатель - добросовестный.  В ст.  167 ГК  РФ  применение
последствий  не  ставится  в  зависимость от вины лиц,  совершивших
такую сделку.
     Нельзя согласиться  и  с  выводом суда о том,  что квартира не
может быть истребована  у  Зорогляна,  так  как  он  добросовестный
приобретатель, поскольку она была отчуждена лицом, который временно
владел ею с согласия собственника.
     В соответствии  со  ст.  302  ГК РФ,  если имущество возмездно
приобретено у лица,  которое не имело права его  отчуждать,  о  чем
приобретатель    не   знал   и   не   мог   знать   (добросовестный
приобретатель),  собственник вправе истребовать  это  имущество  от
приобретателя  в случае,  когда имущество утеряно собственником или
лицом,  которому имущество было передано собственником во владение,
либо  похищено  у  того  или другого,  либо выбыло из владения иным
путем помимо их воли.
     В данном  случае  предмет спора - недвижимое имущество,  право
собственности и другие вещные права на которое,  их  возникновение,
переход  и прекращение подлежат государственной регистрации;  право
собственности   у   приобретателя   возникает   с   момента   такой
регистрации,  если иное не установлено законом (п.  1 ст. 131, п. 2
ст. 223 ГК РФ).
     Однако, как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная
сделка не  влечет  юридических  последствий,  за  исключением  тех,
которые  связаны  с  ее  недействительностью,  и  недействительна с
момента ее совершения. Таким образом, договор купли-продажи спорной

квартиры недействителен с момента его заключения и не может служить
основанием государственной регистрации перехода права собственности
на квартиру от истицы к ответчику.
     Переход прав на недвижимость в отличие от  вещей,  регистрация
прав на которые не требуется,  связан не с передачей во владение, а
с  государственной  регистрацией  прав.  Передача  недвижимости  во
владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение
имущества,  исключает законность сделки купли-продажи,  совершенной
владельцем.
     Лицо, выступившее   в   качестве    продавца    по    договору
купли-продажи,   не   имело   права   распоряжаться   квартирой   и
документами,  позволяющими  произвести  отчуждение  квартиры, т. е.
определять  ее  юридическую  судьбу,  поэтому  квартира  выбыла  из
владения Багдасарян помимо ее воли  и  может  быть  истребована  от
любого лица.
     Кроме того,  покупатель при совершении сделки вправе проверить
подлинность   документов   и   наличие  у  продавца  полномочий  на
отчуждение  имущества,  подлежащего  государственной   регистрации,
следовательно,  может знать о праве продавца на заключение договора
купли-продажи.  При неосмотрительности,  неосторожности в действиях
покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.
     Зорогляна нельзя  признать  добросовестным  приобретателем   и
потому,  что,  приобретая  двухкомнатную  квартиру,  как  видно  из
договора,  по цене 3300 тыс.  рублей,  он не мог не знать,  что эта
цена в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры.
     Вывод суда о том,  что квартира  куплена  за  другую  цену,  в
нарушение ст. 54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах:
объяснениях ответчика об уплате  за  квартиру  110  млн.  рублей  и
показаниях  свидетелей об ошибочности указания в договоре названной
цены вместо 30  млн.  рублей.  Договор  купли-продажи  недвижимости
требует  письменной  формы,  в  связи  с  этим  его  условия  могут

подтверждаться только письменными доказательствами,  в случае спора
стороны  лишены  права  ссылаться  на свидетельские показания (п. 1
ст. 162  ГК  РФ).  Письменных  доказательств  об  уплате  иной, чем
указано в договоре, покупной цены суду не представлено.
     Согласно п.  1 ч.  1 ст. 330 ГПК РСФСР неправильное применение
или  толкование  норм  материального  права  является  основанием к
отмене судебных постановлений в надзорном порядке.
     Поскольку обстоятельства   дела   судом  установлены  полно  и
правильно,  но допущена  ошибка  в  применении  и  толковании  норм
материального права,  на основании п.  5 ст. 329 ГПК РСФСР судебные
постановления отменены с вынесением нового  решения  (без  передачи
дела  на  новое рассмотрение) об удовлетворении заявления прокурора
Хостинского района г. Сочи и иска Багдасарян.


                           ____________